2017年 10月 17日 星期二    English   

 

外国人如何在加拿大买房?

前几天,国内有个朋友打来电话询问,她已经办理了移民,但是按照移民的进度可能还有两年才可以拿到移民签证。她女儿还有一年多就要说上高中了,她说无论移民能否下来,高一的时候就会把女儿送到加拿大读书,三年高中读完拿到学分再申请加拿大或者美国的大学。尤其是最近看到多伦多的房子一直在涨,就想赶快把房子买了心里也踏实些,计划着办一个旅游签证到多伦多先买房子。房子买了之后再委托给我代为管理出租两年。就算是移民没有下来,到时候也可以卖掉,因为她感觉对多伦多的房子还是很有信心,特别是在国内的房子也没法投资的现状下,也不失为一个好的投资方向!

其实她并不是第一个这么做的人,最近几年,有不少来自中国内地的买家看中加拿大房地产增值的潜力,希望可以越洋购买物业作为投资. 再加上去年年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议(Approved Destination Status, 简称ADS),使更多内地买家有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资. 但境外买家由于不了解加拿大的相关政策,因而裹步不前,以至于错失投资良机.

其实, 加拿大政府非常欢迎外国人在加拿大买房.作为外国人,在加拿大置业的过程,与加拿大本地人也并没有什么大的不同.

比如在贷款方面,外国人一样可以向加拿大银行申请贷款. 只是银行一般都会要求持外国人身份的买家支付房价的35%或以上作为首期. 而且要求必须本人抵达加拿大,与银行in person 签署贷款文件. 买卖合约则可以由授权代理人签署. 如果境外买家不需要贷款,而是全部用现金购买物业的话,甚至都不需要买家本人亲自抵达加拿大签署买卖房屋文件. 而是可以通过传真的方式签署文件,或是由授权代理人在加拿大代理签署.

不过, 作为外国人买家,将来在卖房的过程中,以及卖房后的税务处理方面,还是会与本国居民有所不同.

居民如果符合有关 Main Residence 主要居屋的条件,可以免资产增值税。而非居民就必须交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局,并申请一份清税证明书, Clearance Certificate,以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给买家和卖家,以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事,那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。

因此如果卖方是非居民,律师有权事先扣留高达房价25%的金额(保证金)放在信托帐户中。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后,律师会用此保证金付清卖家的有关税项,再将余款退还给卖家。如果卖家在closing后的30天内仍然没有拿到清税证明书 或未能够与国税局结清应交增值税项,则律师会将此保证金会交往国税局。再由卖家报税时去结清。

另外,律师也会要求非居民卖家额外的deposit,等结清地税,管理费,以及水电等杂费后,再以多退少补的形式结算the balance.

其实, 外国人在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.简单的说,除了银行要求的首付款多过本地居民,以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外,与本地居民置业并无大异.

在实际操作过程中, 由于短期签证时间有限, 境外买家无法等到Closing(房屋交吉)就必须离境,这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)的问题.

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人.也就是说,买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理,行使签字权.而且,必须使用规定的统一表格,可以从网上下载,当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;并且需要律师或其他Notary Public 的公证.除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受. 

但是,即便你的授权委托书一点问题都没有,银行也未必接受.因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏感.比如,TD Bank和皇家银行就规定,房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字.以多伦多目前的情况来讲,在Closing签字时,律师一般可以接受POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受.除非银行对买家本人有一定程度的认识了解.因此ERICA要特别提醒买家,在离开加拿大之前,一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA.要不然,就不是一张机票的问题了.

另外还需要说明的是:在帮王小姐去了解外国人买房的贷款事宜,竟意外的得到了一个好消息,如果是已经递交了申请的准移民,在向某些银行贷款的时候可以视作新移民对待,就是说可以从银行贷到25-30%的额度,需要的材料也只是增加一份申请移民的时候加拿大使馆的信以及国内一家银行的资信证明信。

感谢嘉德置地: ERICA YU

Posted by: Shin Li 李新

 
上传: Shin
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