2017年 12月 11日 星期一    English   
在多伦多,房子是怎么叫价的?

多伦多的房价合理又好像不太合理。

多伦多的房价合不合理。是一个很大的话题,即牵涉到收入水平和房价的比例,又牵涉到汇率,还牵涉到周边,以至国际间的比较。这也是很多朋友经常都会有疑问的地方。

本文想针对近期买卖双方对房价的不同认识,谈谈看法。

最近经常为朋友的房子估价,认真想了想,房屋或者商业物业的价值,或市场价格,对买卖双方来讲,都想知道,所以还是小结一下,让大家了解下房子的叫价,或商铺的叫价是怎么得来的,叫价又合理吗?

一个准卖家要你去估价,作为一个专业的地产经纪,你怎么才能保证你给出的叫价,才是公正,合理,真实的呢?

其实, 在多伦多地区一个住宅类房屋的叫价,是综合了以下3个因素而来:

和周围同类房价的比对,经时间因素,装修,朝向,大小,房间数目等因素的调整,得出标的房子的价格,这是最常使用的方法, 也是买卖双方比较容易接受的方法。

成本法:用卖家买来时的价格,加上各种中间费用, 以及加建或装修等费用得出卖家的保本价。

这些中间的费用主要有:土地转让费,律师费以及经纪佣金等, 加建以及装修的费用业主有记录,

但是不同的项目有不同的折旧,或再售出返还比例。 比如木地板:大家能接受的大约价格为2万元左右。装修地下室,半独立约为1万-1万5千, 2,500平方尺到3000平方尺普通独立屋的地下室,装修费用约为2万到3万5千, 装修一个卫生间一般费用为$3,000 - $5, 000, 换屋顶$5, 000左右,开挖一个室外泳池费用一般要2万5千左右, 而填平一个则需$6,000-8,000, 更换所有的窗户一般要2万, 这样的价格买家一般可以接受。

以一个2,500平方英尺的独立屋为例, 如果去年的成交价为50万,今年想卖,那么其成本如下:

S 500,000 + $1,200(律师费) + $6,475(土地转让税) + 3.5%-5%(经纪佣金) 大约为$525,000-$550,00

这也就说是,在大多伦多多地区在正常的经济状况下,按照成本计算,每年都会有5万左右的涨幅。

3,买家抑或卖家的心理预期。

除了上述的比较法,成本法,买家和卖家的心理预期也在叫价中占了一定的比例。 

在商业交易中, 对商业铺面的估价, 除了上述因素以外, 比较特殊的因数有两个:

1、单位面积单价:

在商业铺面的租赁,买卖中,单位面积的单价在叫价中占了很重要的地位。 比如:在同一个购物中心里, 一个1600平方尺的单位,售出58万, 那么单位面积折合$363/平方尺, 那么,同一购物中心的另一个占地2000平方尺的商铺, 则相应的叫价$363 x 2000=726,000.

2、投资回报率:

在多伦多一般的商业铺面出租投资回报率在6%-8%,那么倒算回来就是:净收入/ 6%-8% =市场价值。

比如:一个购物中心的商铺,单位净租金为$25/平方尺,那么2000平方尺的商铺叫价应该是:

$25 x 2000平方尺 / 6%-8% = $833,333 -$625, 000

所以从$62万-$83万,都是在合理范围内。 

那么参照两种算法,70万左右,应该是一个公平合理的估价。 

但是在现实生活中,买卖物业和买卖双方的主观意愿密不可分,所以市场价值和市场价格并不是经常吻合的。

如有垂询,请致电:地产经纪李新

电邮:shinvalle@gmail.com 

 

Posted by: 李新

 

 
上传: Shin
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